当今的美国商业房地产：住宅、厂房、商铺和写字楼的展望

既然个人投资者可以直接进行房地产投资，那么对于美国主要商业房地产（CRE）行业及其各自的前景，他们应该牢记什么？

作为我们系列的总结，我们分析了美国商业地产市场及其四个关键领域的普遍观点，特别是住宅——多户住宅、工业、零售和办公。*

住宅 — 多户住宅

美国面临严重的住房短缺。在 COVID-19 之前，房利美 (Fannie Mae) 的数据估计有 380 万套住房短缺。新的估计范围为 2 至 300 万。根据 Green Street 分析，尽管 2021 年大部分时间开工量有所增加，但扣除废弃房产后，估计净流入 130 万套住房，不足以容纳预计的 470 万户家庭。

各个财富阶层的实际工资都有所增加，但对于大多数美国人口来说，特别是在主要的主要市场，仍然无法负担得起成本低于家庭收入 30% 的合适、经济适用住房。美国的住房拥有率为 63.1%，创 53 年来的新低，因为处于组建家庭和购房黄金年龄的千禧一代面临着比前几代人高得多的成本。

鉴于近期房价飙升以及高（抵押）利率环境和持续的经济不确定性，经济适用房短缺应会进一步刺激短期对租赁房产的需求。这可能有利于子资产类别，例如单户租赁，作为所有权的替代方案，以及最实惠的制造住房。

今天的美国人口也比前几代人更具流动性。远程和混合工作以及不断变化的家庭和社区结构促进了更大的地理流动。知识工作者可能会以越来越高的速度搬迁到二级都市、郊区和远郊，以寻求更低的租金和生活成本以及更多的空间和更优惠的税收制度。

科技中心已经出现在旧金山、西雅图、波士顿和其他知识资本据点之外。犹他州盐湖城拥有强大的教育机构、负担能力和商业友好的气候；亚利桑那州菲尼克斯；田纳西州孟菲斯；北卡罗来纳州罗利；和其他崛起的城市正在吸引知识工作者和科技企业。这些趋势将为多户型投资者提供肥沃的土壤。

鉴于潜在的稀缺性和通货膨胀的加剧，对经济适用房的需求将会增长。这种动态导致了近期实际租金的增长——全国范围内增长了 14%，某些市场增长了 20% 至 30%。由于相对于其他资产类别，住宅租赁的期限通常较短（通常为一年），因此它们可以更好地反映通货膨胀的一部分，并且租金可以更快地重新调整。

根据Green Street 的商业地产定价指数（2023 年 5 月），尽管公寓价值预计比 2022 年下降 20%，但随着租金增长在短期内恢复正常，强劲市场中的住宅单元仍可能出现额外的租金增长。

工业厂房

当今的工业具有多样化且持续的需求驱动因素。COVID-19 消费热潮刺激 2020 年电子商务销售增长近 40%，产生近 2.5 亿平方英尺的仓储需求，并导致全球供应链中断。结果，美国工业迎来了历史上最好的两年。

由于 COVID-19 隔离，电子商务在两三年内经历了也许数十年的发展。据 Green Street 估计，在新常态下，电子商务的渗透率比传统实体零售更高，所需面积是传统实体零售的三倍。因此，过去两年全国市场租金增长了 40% 以上，超过了前七年的总和。

工业领域的空置率处于历史低位——自 2016 年以来一直低于 5%——并且需求持续上升：根据 Green Street 的数据，尽管存在通货膨胀，零售额仍比 COVID-19 之前的水平增长了 17%。这些强劲的基本面预示着未来的业绩良好。从地理位置上看，沿海市场，特别是东海岸和墨西哥湾沿岸，应该拥有最有价值的投资。根据美国港务局协会的数据，由于港口扩张和供应商多元化，它们的市场份额在过去五年中增加了 8%，美国的进口几乎在东西海岸之间平分秋色。在大流行期间，许多进口商将货物从西海岸转移到墨西哥湾沿岸和东海岸港口，以使后者受益。但西海岸二级市场的人口增长，加州庞大的人口基数，电子商务的持续占领意味着西海岸某些市场的工业运营商仍然存在巨大的机会。2022 年，奥兰治县和内陆帝国均位列每可用平方英尺收入 (RevPAF) 增长的前五个市场。这是由亚马逊运营中心的人均工业面积推动的，该中心仍落后于美国其他主要市场。尤其是南加州市场，还受益于更严格的新供应进入壁垒。这是由亚马逊运营中心的人均工业面积推动的，该中心仍落后于美国其他主要市场。尤其是南加州市场，还受益于更严格的新供应进入壁垒。这是由亚马逊运营中心的人均工业面积推动的，该中心仍落后于美国其他主要市场。尤其是南加州市场，还受益于更严格的新供应进入壁垒。

据 Green Street 估计，从根本上说，当前资本紧张的市场已经减少了新建筑，2024 年和 2025 年的交付量将减少 15%。加起来大约为 1 亿平方英尺。该行业应能迅速产生足够的新供应，以大致满足新需求，同时入住率保持稳定，并支持租金的持续增长。实际电子商务销售额比 2019 年底仍高出 50%，各公司正在建设传统和最后一英里的仓库设施，以满足不断增长的在线销售额。这将进一步帮助需求跟上供应的步伐。

根据Green Street 商业地产定价指数（2023 年 5 月），虽然工业价值较 2022 年预计下降 15%，但工业投资者应在租金增长潜力强劲的强劲沿海市场中寻找有吸引力的资产。需求旺盛的子类别包括满足电子商务需求的第三方物流和最后一英里工业设施。

与消费者物价指数/通货膨胀挂钩的租赁结构可能会变得更加普遍——同样，在长期低通胀导致固定租金上涨之后——并为投资者提供了抵消通胀的手段。

随着消费者倾向于在更短的时间内交付更新鲜、更健康、更优质的食品，以及食品生产商不断提高产量，冷藏子行业值得关注。与其整体增长相一致，电子商务在美国食品杂货销售总额中所占的份额也越来越大，预计将从 2021 年占销售额的 13.0% 上升到 2025 年的 21.5%，显示出在食品杂货分销和配送方面的特殊优势。

商铺

甚至在新冠肺炎 (COVID-19) 疫情爆发之前，多年的实体零售需求疲软和美国零售业供过于求的局面就导致购物中心关闭。随着最初的封锁、路边送货和部分商店重新开业，许多购物中心和零售中心变得过时。但那些幸存下来的人现在更加安全了。一些企业受益于大流行前的重新定位工作，例如用杂货店、健身/健康/保健产品和其他强大的人流量来源取代过时的主力租户。当今美国商场中，只有不到 50% 的主力租户是传统百货连锁店。

虽然无法免受资本市场波动的影响，但由于专注于本地和必需品，地带零售中心通常具有更粘性的需求基础。总体而言，随着疫情后消费者对传统零售业的认可度提高以及美国就业市场的强劲，截至 2023 年第一季度，零售额与通胀保持同步，同比增长 6%，其中电子商务、餐饮和个人护理根据 Green Street 2023 年 5 月的“购物中心行业最新动态”，处于领先地位。零售店入住率稳定在 94.5% 左右，大约是新冠疫情爆发前的水平。

但据 Green Street 称，临时租户占了部分入住率，即使是顶级 A 级购物中心的人流量也尚未持续恢复到大流行前的水平。此外，如果对价格敏感的购物者退出，消费者支出可能会放缓。尽管购物中心估值在 2023 年第一季度有所回升，但根据 Green Street 商业地产价格指数衡量，仍比 2022 年 3 月的峰值估值低 18%。

虽然零售投资的前景相对悲观，但一些零售资产可能具有令人信服的投资基础，包括定位为领先的区域购物中心、有潜力转变为可行的区域中心，和/或受益于近期持续的客流量司机和较少可自由支配的产品，例如食品、健康和保健。

写字楼

写字楼行业承受着有据可查的长期压力，自疫情爆发以来遭受了巨大打击。Green Street 的数据显示，随着混合办公和远程办公的激增，美国办公室利用率到 2022 年将稳定在 50% 左右。美国几个主要市场都存在大量空缺：纽约市的空置价值相当于26.6 座帝国大厦的价值。经济衰退的担忧、各行业的裁员以及美联储的强硬态度对该行业构成了进一步的阻力。这正在推动人们重新思考办公资产类别，并可能向诸如瑞联在纽约市的“哈德逊庭院”开发项目等全方位的生活方式产品的演变。

其他细分市场的开发商将进行部分转型。例如，阿斯彭酒店集团 (Aspen Hospitality) 和铁狮门 (Tishman Speyer) 计划将纽约市洛克菲勒中心办公楼的 10 层改造成一家酒店。其他努力包括分区立法改革和公私伙伴关系。

除了高质量、完全稳定的房产以及长期信用租户租赁以及基于通货膨胀的租金上涨之外，写字楼领域的交易活动已经停滞。因此，根据 Green Street 商业地产定价指数（2023 年 5 月），自 2020 年第一季度以来，A 级写字楼和 B/B+ 级资产估值分别下降了约 30% 和多达 45%。

那么，投资者应该关注哪里？我们将探索增值机会，以在强劲的市场中增强/（重新）租赁可行的办公物业，例如那些生活成本更实惠的市场，以及可能提供令人信服的风险调整回报的（部分）转换。

下一步是什么？继续前进

“如果流血，就会导致死亡。”

或者说，旧的新闻业就是这么认为的。事实上，在去年的大部分时间里，厄运和悲观一直是大部分金融和投资新闻周期的主题。但在直接房地产投资中，变化既是好事，也是不可避免的。美国经济的牛市持续了足够长的时间，足以让一代人忘记全球金融危机（GFC）的教训。最终，资本市场的资产重新定价、态度转变和放血将为房地产经营者带来新的机遇。

在全球金融危机的阴影下，喜达屋和贝莱德等主要资产管理公司利用不良房地产获利，实现了可观的利润。从那时起，世界就变平了。由于技术和监管变化，个人投资者可以进行各种私人市场房地产投资。

当利率和通胀稳定或温和时，房地产资本市场将会反弹。投资者应关注私人/直接商业地产市场的定价错位、有吸引力的收购和其他机会。